Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, việc mua căn hộ rồi dùng tiền cho thuê để trả khoản vay thế chấp ngày càng trở thành một lựa chọn kém hấp dẫn. Trên thực tế, mô hình đầu tư này tại Praha không thể tự hoàn vốn ngay cả sau 30 năm.

Đầu tư mua căn hộ để cho thuê tại CH Séc tiếp tục mất sức hút trong năm nay. Theo chỉ số của UniCredit Bank, đây hiện là giai đoạn bất lợi nhất đối với loại hình đầu tư này kể từ cuối năm 2022, chủ yếu do lãi suất thế chấp cao làm giảm đáng kể hiệu quả sinh lời. UniCredit Bank tính toán chỉ số mức độ hấp dẫn của đầu tư bất động sản bằng cách lấy lợi suất cho thuê ròng hằng năm rồi trừ đi mức lãi suất trung bình của các khoản vay thế chấp và trái phiếu chính phủ.

Vào tháng 1, chỉ số này ở mức -3,07%. Sang mùa xuân, chủ yếu do lãi suất thế chấp tăng, chỉ số tiếp tục giảm xuống -3,46%. Trong các tháng 6 và 7, chỉ số vẫn duy trì ở mức tương tự, tức thấp nhất kể từ cuối năm 2022.

Nhà phân tích Jiří Pour của UniCredit Bank nhận định: “Với giá trị -3,44%, chỉ số này tiếp tục cho thấy căn hộ vẫn là một khoản đầu tư tương đối kém hấp dẫn.”

Lợi suất cho thuê chênh lệch lớn giữa các khu vực

Hiệu quả đầu tư căn hộ cho thuê có sự khác biệt đáng kể tùy theo từng khu vực tại Séc. Tại Ústí nad Labem, lợi suất từ cho thuê đạt 5%. Điều này có nghĩa là so với tháng 1, thời gian hoàn vốn từ tiền thuê đã kéo dài thêm 2,5 năm, lên mức 20 năm. Trong khi đó, Praha là nơi có lợi suất thấp nhất. Kể từ tháng 1 đến nay, mức này không thay đổi, vẫn chỉ ở 3,3%. Điều đó cho thấy dù nhu cầu thuê nhà tại thủ đô cao, giá mua bất động sản vẫn ở mức quá đắt đỏ so với khả năng sinh lời từ cho thuê.

Trên thực tế, các căn hộ chỉ được hoàn vốn muộn hơn đáng kể. Ngoài giá mua, người mua thường còn phải cộng thêm các khoản lãi vay thế chấp đã nêu hoặc chi phí cải tạo. Những khoản này có thể kéo dài thời gian hoàn vốn thêm vài năm nữa. Vì thế, đầu tư vào bất động sản giờ đây chủ yếu đã trở thành sự đầu cơ vào việc giá sẽ tiếp tục tăng.

Lợi suất thấp và giá cao đồng thời cũng buộc người mua phải cân nhắc kỹ hơn khi lựa chọn căn hộ. “Những người có nhu cầu mua nhà ở mới ngày càng đánh giá nhiều hơn các tiêu chí như vị trí, cách bố trí căn hộ, hiệu quả năng lượng hay khả năng tài chính,” ông Martin Vašek, Tổng giám đốc Ngân hàng Thế chấp ČSOB, cho biết.

Nhu cầu mua căn hộ tại Séc vẫn tiếp tục tăng

Trong những tháng gần đây, yếu tố tác động mạnh nhất đến hiệu quả đầu tư bất động sản là giá vay thế chấp tăng cao. Lãi suất đi lên do ảnh hưởng từ cuộc chiến của Mỹ và Israel chống Iran. Công ty Swiss Life Select tính toán rằng kể từ tháng 3, khoản trả góp hằng tháng cho một khoản vay thế chấp trị giá 3,5 triệu korun đã tăng thêm khoảng 1.100 korun, lên mức hơn 21.000 korun/tháng.

Ông Filip Křivánek, chuyên gia thế chấp trực tuyến của công ty Hyponamíru.cz, lưu ý rằng việc vay thế chấp để đầu tư còn khắt khe hơn vay mua nhà để ở. Ông cho biết: “Việc xin thế chấp đầu tư chịu các quy định nghiêm ngặt hơn so với thế chấp cho nhu cầu ở thực. Các ngân hàng áp dụng giới hạn chặt chẽ hơn, yêu cầu vốn tự có nhiều hơn hoặc phải có tài sản khác để bảo đảm bổ sung, đồng thời theo dõi nghiêm ngặt hơn tỷ lệ nợ trên thu nhập.”

Dù giá cao và việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn, theo số liệu mới nhất của ČSOB, thị trường hiện chưa cho thấy dấu hiệu người mua chờ đợi. Ngược lại, nhu cầu mua căn hộ tiếp tục tăng trong quý II, đạt khối lượng cao nhất trong 5 năm gần đây, với khoảng 13.500 căn hộ được bán ra.

Không chỉ nhu cầu tăng, giá nhà cũng tiếp tục leo thang mạnh. Theo thống kê, giá căn hộ tại Séc đã tăng 2,4% so với quý trước và tăng tới 11,3% so với cùng kỳ năm ngoái. ČSOB không công bố mức giá mua bán cụ thể. Tuy nhiên, theo dữ liệu từ Sreality.cz, trong quý II, giá chào bán trung bình của một căn hộ cỡ trung trên toàn CH Séc đạt 91.921 korun/m². Như vậy, một căn hộ mẫu rộng 50 m² sẽ có giá vào khoảng 4,6 triệu korun.

Ông Martin Vašek cho rằng trong những tháng tới, khó có khả năng giá căn hộ giảm xuống. Tuy nhiên, theo ông, nhiều khả năng người mua sẽ tiếp tục chọn lọc kỹ hơn giữa các dự án và các căn hộ trước khi quyết định mua.

(Theo Novinky)