Vì sao tham khảo nhiều ngân hàng giúp tìm được khoản vay thế chấp tốt nhất tại Séc?

Lãi suất vay thế chấp không phải là mức cố định không thể thương lượng. Nắm rõ thị trường có thể giúp người vay tiết kiệm hàng nghìn korun trong quá trình trả nợ.

Vay thế chấp mua nhà là một trong những quyết định tài chính quan trọng nhất của mỗi người. Ngay tên gọi “mortgage”, bắt nguồn từ một thuật ngữ pháp lý cổ của Pháp có nghĩa là “cam kết chết”, cũng phần nào cho thấy tính ràng buộc khó tránh khỏi của hợp đồng này.

Ngày nay, người gặp khó khăn trong việc trả nợ thế chấp có thể tiếp cận một số giải pháp hỗ trợ. Tuy nhiên, đây vẫn là quyết định cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Khi thời kỳ lãi suất thấp của thập niên 2010 đã lùi xa, việc lựa chọn đúng ngân hàng cho vay có thể tác động đáng kể đến tình hình tài chính của người vay.

Expats.cz đã trao đổi với các chuyên gia vay thế chấp tại Séc và phân tích dữ liệu mới nhất để tìm hiểu cách người nước ngoài có thể tìm kiếm, đàm phán nhằm đạt được điều kiện vay tốt nhất.

Vay thế chấp tại Séc hoạt động như thế nào?

Dù thị trường vay thế chấp tương đối phức tạp, những nguyên tắc cơ bản của loại hình này khá đơn giản. Khoản vay thường được ngân hàng cấp để mua nhà hoặc căn hộ. Quy mô khoản vay bằng giá trị bất động sản trừ đi số tiền người mua có thể thanh toán ngay, thường được gọi là khoản vốn tự có ban đầu.

Người vay hoàn trả cả tiền gốc lẫn lãi thông qua các khoản thanh toán hằng tháng theo thỏa thuận. Để bảo đảm nguồn thu, trong giai đoạn đầu, ngân hàng thường phân bổ phần lớn số tiền trả nợ vào lãi vay. Khoản lãi này được tính dựa trên quy mô và thời hạn của khoản vay thế chấp. Sau khi hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ trả nợ, người mua sẽ sở hữu hoàn toàn bất động sản và hợp đồng với ngân hàng chấm dứt.

Về lý thuyết, quy trình khá đơn giản. Tuy nhiên, trên thực tế, mỗi khoản vay thế chấp đều có những đặc điểm riêng. Điều kiện vay phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có thu nhập hộ gia đình, giá trị bất động sản muốn mua, số vốn tự có có thể trả trước và mặt bằng lãi suất tại thời điểm vay.

Ngân hàng cần biết gì về người vay?

Một số yếu tố then chốt quyết định ngân hàng có chấp thuận hồ sơ vay thế chấp hay không, cũng như số tiền tối đa khách hàng có thể vay. Các tiêu chí này chịu sự điều chỉnh của những quy định về tín dụng thế chấp do Ngân hàng Quốc gia Séc (ČNB) ban hành.

Câu hỏi đầu tiên là người vay có thể chuẩn bị bao nhiêu vốn tự có. Tỷ lệ phần trăm giá trị bất động sản được khoản vay tài trợ được gọi là tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản, hay LTV.

Mức LTV tối đa phụ thuộc vào độ tuổi của người vay. Nếu dưới 36 tuổi và dự định sinh sống tại bất động sản định mua, người vay cần có vốn tự có tương đương 10% tổng giá trị tài sản. Với người từ 36 tuổi trở lên, tỷ lệ này là 20%.

Yêu cầu về LTV sẽ khác đối với bất động sản được mua nhằm mục đích đầu tư. Trong trường hợp này, người mua thường phải tự chi trả ít nhất 30% giá trị tài sản.

Ngân hàng còn xem xét hai chỉ số quan trọng khác khi đánh giá hồ sơ. Thứ nhất là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI), thể hiện tương quan giữa tổng dư nợ và thu nhập thường xuyên của người vay. Thứ hai là tỷ lệ chi trả nợ trên thu nhập (DSTI), phản ánh phần thu nhập hằng tháng phải dành để thanh toán các khoản nợ.

Ông Tomáš Jedlička, chuyên gia tư vấn cao cấp tại Swiss Life Select, cho biết tỷ lệ DSTI tối đa thường được ấn định ở mức 50%. Điều này có nghĩa tổng số tiền trả tất cả các khoản vay mỗi tháng, bao gồm cả khoản vay thế chấp, không được vượt quá 50% thu nhập của hộ gia đình.

Tuy nhiên, ông lưu ý rằng “ngân hàng có thể áp dụng ngoại lệ tùy theo hồ sơ của khách hàng; trong một số trường hợp, tỷ lệ này có thể được nâng lên 55-60%”.

Các ngưỡng trên được đặt ra nhằm bảo vệ cả người mua lẫn ngân hàng. Quy định giúp ngăn khách hàng vay vượt quá khả năng chi trả, đồng thời hạn chế nguy cơ ngân hàng cấp tín dụng cho những người không đủ khả năng hoàn nợ.

“Các yếu tố then chốt đối với khoản vay thế chấp tại Séc là bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm và mức độ tín nhiệm của khách hàng”, ông Libor Vojta Ostatek, Giám đốc điều hành Golem Finance, công ty môi giới và tư vấn vay thế chấp, cho biết.

“Đối với bất động sản, những yếu tố quan trọng gồm tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV), kết quả thẩm định giá và hiện nay còn có hiệu quả năng lượng của công trình. Về phía khách hàng, điều thiết yếu là phải chứng minh có đủ thu nhập”, ông Ostatek cho biết.

Các yếu tố khác được xem xét trong quá trình chấm điểm hồ sơ còn có loại hình công việc của người vay. Người làm công ăn lương thường được đánh giá thuận lợi hơn người tự kinh doanh. Nếu làm việc tự do hoặc tự kinh doanh, khách hàng phải cung cấp bằng chứng thu nhập thông qua tờ khai thuế. Điều này có thể gây khó khăn cho những người làm nghề tự do đang áp dụng chế độ thuế khoán phổ biến tại Séc, gọi là paušální daň.

Tình hình lãi suất hiện nay ra sao?

Giá mua bất động sản đã chọn là một khoản cố định, nhưng lãi suất do ngân hàng áp dụng lại là yếu tố quan trọng có thể thay đổi trong hợp đồng vay thế chấp. Mặt bằng lãi suất vay thế chấp nhìn chung phụ thuộc vào lãi suất cơ sở, hay lãi suất PRIBOR, do Ngân hàng Quốc gia Séc quy định.

Ngân hàng Quốc gia Séc điều chỉnh lãi suất cơ sở theo diễn biến của nền kinh tế. Việc hạ lãi suất có thể kích thích hoạt động kinh tế, trong khi tăng lãi suất là công cụ giúp kiểm soát lạm phát.

Với lãi suất repo kỳ hạn hai tuần được Ngân hàng Quốc gia Séc (ČNB) ấn định ở mức 3,75%, lãi suất trung bình đối với các khoản vay thế chấp mới tại ngân hàng thương mại đã liên tục tăng kể từ tháng 3 và hiện tiến sát mốc 6%. Lãi suất của ngân hàng thương mại luôn cao hơn lãi suất cơ sở do phải bù đắp chi phí hoạt động và tạo lợi nhuận.

Ông Ostatek cho biết phần lớn khoản vay thế chấp tại Séc áp dụng thời hạn cố định lãi suất ba năm, do đó lãi suất hoán đổi kỳ hạn ba năm là “nền tảng để các ngân hàng huy động vốn cho vay thế chấp”.

“Chúng tôi ghi nhận lãi suất hoán đổi kỳ hạn ba năm tăng liên tục kể từ đầu tháng 3, nguyên nhân là xung đột tại Iran”, ông nói.

Về triển vọng sắp tới, ông Ostatek nhận định “khả năng lãi suất tiếp tục tăng là rất cao”.

“Trong quý IV năm nay, chúng tôi dự báo lãi suất cố định ba năm trung bình đối với khoản vay có tỷ lệ LTV 70% sẽ ở mức 5,4%. Sang quý I/2027, con số này có thể tăng lên 5,6%. Tôi dự đoán ČNB sẽ tăng lãi suất cơ sở một lần trong hai quý này”, ông cho biết.

Làm thế nào để giảm lãi suất vay thế chấp?

Dù không thể tác động đến mặt bằng lãi suất chung, những lựa chọn cá nhân của người vay có thể ảnh hưởng đến mức lãi suất cụ thể mà ngân hàng đưa ra.

Các ngân hàng cung cấp nhiều phương án cố định lãi suất, theo đó mức lãi được giữ nguyên trong số năm đã thỏa thuận. Hình thức này giúp người vay tránh nguy cơ số tiền trả nợ tăng mạnh nếu tình hình kinh tế diễn biến bất lợi.

Tuy nhiên, người vay cũng phải đánh đổi: thời gian cố định lãi suất càng dài, mức lãi suất áp dụng thường càng cao. Mỗi ngân hàng đưa ra mức lãi khác nhau cho từng thời hạn cố định. Vì vậy, khách hàng cần so sánh nhiều ngân hàng để tìm được kỳ hạn phù hợp với mức lãi suất tốt nhất hiện có.

Phân tích của Seznam Zprávy cho thấy lãi suất vay thế chấp có thể dao động từ 4,88% đến trên 6%, tùy thuộc vào ngân hàng và thời hạn cố định lãi suất. Theo ông Ostatek, cố định lãi suất trong ba năm là lựa chọn phổ biến nhất tại Séc, chiếm 91% tổng số khoản vay thế chấp.

Chênh lệch lãi suất giữa các thời hạn cố định thoạt nhìn có thể không lớn. Tuy nhiên, chỉ cần khác biệt 0,1 điểm phần trăm, tổng số tiền phải trả sau nhiều năm cũng có thể tăng thêm hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn korun.

Ngoài việc lựa chọn thời hạn cố định lãi suất, hai quyết định khác cũng có thể ảnh hưởng đến mức lãi mà ngân hàng đề xuất. Theo ông Ostatek, khách hàng có thể được hưởng thêm ưu đãi nếu sử dụng ngân hàng cho vay thế chấp để đáp ứng các nhu cầu tài chính khác, hoặc đăng ký những sản phẩm bổ sung như bảo hiểm.

Nếu mua bảo hiểm khoản vay thế chấp, khách hàng có thể được giảm lãi suất, đồng thời được bảo vệ khi gặp những biến cố bất lợi trong cuộc sống. Các ngân hàng cũng thường áp dụng lãi suất thấp hơn cho khách hàng trung thành sử dụng tài khoản thanh toán chính và thường xuyên giao dịch tại ngân hàng đó.

Các ngân hàng có áp dụng quy định khác đối với người nước ngoài?
Nhìn chung, người nước ngoài có thể vay thế chấp với các điều kiện tương tự công dân Séc. Tuy nhiên, yêu cầu về thủ tục hành chính dành cho người nước ngoài chưa được chuẩn hóa.

Về lý thuyết, công dân Liên minh châu Âu (EU) có thể vay thế chấp dễ dàng hơn. Tuy nhiên, ông Jedlička cho biết thực tế còn phụ thuộc vào từng ngân hàng.

“Quy định cấp khoản vay thế chấp cho người nước ngoài khác nhau giữa các ngân hàng. Một số ngân hàng không cho người nước ngoài chưa có giấy phép thường trú vay thế chấp, trong khi những ngân hàng khác không coi đây là trở ngại. Một số yêu cầu khách hàng phải là công dân EU, còn số khác hoàn toàn không xem quốc tịch là tiêu chí”, ông nói.

Ông Jedlička khuyến nghị người vay tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn tài chính, người có thể giới thiệu ngân hàng phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của từng khách hàng.

“Tình trạng cư trú và quốc tịch thường không ảnh hưởng đến lãi suất. Khi đã đáp ứng điều kiện của ngân hàng, khách hàng sẽ được áp dụng mức lãi suất như nhau, bất kể là công dân Séc hay người nước ngoài”, ông Jedlička cho biết thêm.

Lời khuyên quan trọng: Tận dụng sự cạnh tranh giữa các ngân hàng

Khi vay thế chấp, nhiều người thường có xu hướng lựa chọn ngân hàng đang sử dụng cho các nhu cầu tài chính cá nhân. Tuy nhiên, nếu không thu thập và so sánh đề nghị từ nhiều ngân hàng, khách hàng có thể phải chịu chi phí cao hơn đáng kể.

Theo ông Jedlička, vay tại ngân hàng hiện tại có thể giúp giảm bớt thủ tục, nhưng “bạn sẽ không biết liệu ngân hàng đó có đưa ra mức lãi suất cạnh tranh và quy định cho vay thuận lợi, đặc biệt với người nước ngoài, hay không nếu không so sánh với đề nghị từ những ngân hàng khác”.

“Bỏ ít công sức hơn cho thủ tục hành chính có thể dẫn đến khoản vay đắt đỏ hơn. Việc sử dụng dịch vụ tài chính thường ngày tại một ngân hàng nhưng vay thế chấp ở ngân hàng khác có điều kiện tốt hơn cũng là lựa chọn phổ biến”, ông nói thêm.

Mặt khác, các ngân hàng coi khoản vay thế chấp là một phương thức thu hút khách hàng mới sử dụng những dịch vụ khác. Do khách hàng có thể được hưởng lãi suất tốt hơn nếu chuyển tài khoản thanh toán sang ngân hàng cấp khoản vay, mỗi đề nghị vay thế chấp cần được đánh giá trong bối cảnh tổng thể tình hình tài chính cá nhân.

Những người muốn vừa so sánh để tìm ưu đãi tốt nhất, vừa nhận được tư vấn chuyên môn, có thể cân nhắc sử dụng dịch vụ của chuyên gia tư vấn vay thế chấp. Tin tích cực với người nước ngoài là thị trường môi giới vay thế chấp tại Séc đã phát triển khá hoàn chỉnh. Theo ông Ostatek, “65% khoản vay thế chấp tại Séc được phân phối thông qua các nhà môi giới và chuyên gia tư vấn”.

Các công cụ trên trang web của những công ty môi giới như Golem Finance giúp khách hàng so sánh các đề nghị vay một cách rõ ràng và thuận tiện. Công cụ của Golem Finance phân tích chi tiết từng đề nghị, bao gồm cả những điều kiện mà các ngân hàng đặt ra để khách hàng được hưởng mức lãi suất thấp nhất.

Việc xem xét và đối chiếu các đề nghị sẽ giúp người vay nắm thế chủ động. Với người nước ngoài muốn vay thế chấp tại Séc, công sức bỏ ra để tìm phương án phù hợp nhất có thể mang lại lợi ích đáng kể về lâu dài.

(Theo expats)