Dữ liệu mùa xuân từ thị trường bất động sản do Reas.cz công bố cho thấy giai đoạn thị trường “quá nóng” của năm 2024 đang dần hạ nhiệt. Giá căn hộ, nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể.

Mức tăng giá căn hộ giảm từ hơn 11% năm ngoái xuống còn khoảng 6%, trong khi nhà ở gia đình giảm mạnh từ hơn 13% xuống chỉ còn 3%. Trung bình một căn hộ tại CH Séc năm nay được bán với giá 5,3 triệu korun, cao hơn khoảng 300.000 korun so với năm ngoái. Giá trung bình của một căn nhà đạt 6,9 triệu korun, tăng thêm 385.000 korun so với năm 2025.

Đáng chú ý, tại Praha và vùng Liberecký kraj, giá nhà trung bình thậm chí đã giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận mức tăng mạnh nhất, song đang vấp phải sự dè dặt ngày càng lớn từ phía người mua. Toàn bộ thị trường nhìn chung đã hạ nhiệt, tốc độ tăng giá chậm lại và tại một số khu vực, giá gần như đi ngang.

Ông Michal Makoš, Giám đốc điều hành kiêm đồng sáng lập Reas.cz, nhận định: “Mùa xuân năm nay cho thấy thị trường bất động sản đã bắt đầu phản ứng rõ rệt trước tình hình hiện tại. Sau một thời gian dài, thị trường đang hạ nhiệt đáng kể và dần chạm tới ngưỡng giá trần.”

Theo ông, giá bất động sản trong hai năm qua đã tăng quá mạnh, khiến người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước mỗi quyết định đầu tư. Điều này dẫn tới sự chững lại rõ rệt của đà tăng giá. Bên cạnh đó, lãi suất vay thế chấp vẫn quanh mức 5% sau đợt tăng nhẹ hồi tháng 4 càng làm gia tăng áp lực lên thị trường.

“Thị trường đã mất đi sự sôi động của năm ngoái, nhưng hoàn toàn chưa đóng băng. Người mua vẫn hiện diện, chỉ là họ đánh giá nghiêm ngặt hơn về tương quan giữa giá trị và mức giá. Giá vẫn tăng, nhưng không còn mạnh như từ năm 2024. Thị trường hiện đang tìm kiếm một trạng thái cân bằng mới và lành mạnh hơn”, ông Makoš cho biết thêm.

Nhà ở gia đình: Đà tăng chững mạnh, Praha và Liberec giảm giá

Phân khúc nhà ở gia đình đang trải qua sự thay đổi rõ rệt nhất. Sau giai đoạn tăng mạnh năm ngoái, khi giá nhà trung bình tăng hơn 13% và riêng tại Praha tăng hơn 20%, tốc độ tăng năm nay đã giảm mạnh xuống chỉ còn 3%.

Tuy nhiên, phía sau mức giá trung bình 6,9 triệu korun là sự khác biệt lớn giữa các khu vực.

Báo cáo được xây dựng dựa trên so sánh dữ liệu giao dịch thực tế và dữ liệu chào bán trong giai đoạn mùa xuân các năm 2025 và 2026, với “mùa xuân” được tính từ tháng 1 đến tháng 4. Giá trung bình là giá bình quân gia quyền theo số lượng giao dịch thực hiện tại từng khu vực. Thời gian bán được tính từ lúc đăng tin cho đến khi bất động sản được sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.

Tín hiệu hạ nhiệt rõ ràng nhất xuất hiện tại Praha và vùng Liberec. Đây là hai khu vực duy nhất tại CH Séc ghi nhận giá nhà giảm so với cùng kỳ năm trước: Praha giảm 4%, Liberec giảm 5%.

Giá trung bình một căn nhà tại Praha hiện còn 19,7 triệu korun, giảm từ mức 20,5 triệu korun năm ngoái. Tại Liberec, giá giảm từ 6,1 triệu xuống còn 5,8 triệu korun.

Trong khi đó, Karlovarský kraj và Olomoucký kraj gần như đi ngang, với mức tăng chỉ mang tính tượng trưng. Giá trung bình tại hai khu vực này lần lượt là 4,6 triệu và 4,7 triệu korun.

Căn hộ: Các khu vực ngoài trung tâm tăng nhanh, đô thị lớn chững lại

Giá trung bình một căn hộ được bán ra đã tăng lên 5,3 triệu korun, tương đương tăng 6% so với cùng kỳ. Giá mỗi mét vuông tăng khoảng 10%, lên gần 92.000 korun/m².

Tuy nhiên, dù mức trung bình toàn quốc vẫn tăng, giá tại các thành phố lớn gần như đã dừng lại. Praha hiện giữ mức trung bình 8,6 triệu korun/căn hộ, tương đương khoảng 150.000 korun/m² và hầu như không thay đổi.

Ngược lại, các khu vực trước đây còn được xem là “dễ tiếp cận” lại ghi nhận mức tăng mạnh hơn nhiều. Ústecký kraj tăng 22%, Moravskoslezský kraj tăng 18%, còn Karlovarský tăng 17%.

Ông Michal Makoš nhận xét: “Đà tăng giá hiện đã chuyển sang các khu vực từng có giá phải chăng hơn. Người mua đang thích nghi với tình hình thị trường, tìm kiếm những lựa chọn rẻ hơn và dần thu hẹp khoảng cách giá giữa các vùng. Nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất mạnh.”

Ông cũng cho biết khu vực Praha-západ hiện đã đạt mức trung bình khoảng 8 triệu korun/căn hộ, gần tương đương với thủ đô.

Nhà nghỉ, nhà vườn: Tăng giá mạnh nhất nhưng người mua thận trọng hơn

Bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn là phân khúc tăng giá nhanh nhất. Giá trung bình một căn nhà nghỉ (chaty) đã tăng lên 3,3 triệu korun, cao hơn 12% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá đang bắt đầu va chạm với tâm lý dè dặt của người mua. Hiện nay, thời gian bán một căn nhà nghỉ trung bình kéo dài thêm khoảng ba tuần so với năm ngoái.

Theo ông Makoš: “Ai bán với mức giá sát thực tế thị trường thì hiện vẫn thu được nhiều hơn năm ngoái. Nhưng nếu cố đẩy giá lên mức tối đa, họ sẽ phải chờ người mua lâu hơn.”

Nguồn CNN Prima News