Khi hạ tầng dữ liệu hoàn thiện, công chứng viên ở bất kỳ địa phương nào cũng có thể tra cứu và xác minh đầy đủ tình trạng pháp lý của một thửa đất, bất kể thửa đất đó nằm ở đâu.

Luật Công chứng sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua gần đây có một điều chỉnh đáng chú ý tại Điều 44 là việc thay cụm từ "giao dịch về bất động sản" bằng "giao dịch có đối tượng là bất động sản".

Từ đó mở ra các câu hỏi về phạm vi áp dụng của quy định địa hạt công chứng, đặc biệt đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các tranh luận mới xoay quanh vấn đề công chứng theo địa hạt

Theo Hiến pháp và Luật Đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chính vì người dân không thể sở hữu đất, pháp luật trao cho họ một công cụ pháp lý thay thế: quyền sử dụng đất, tức quyền khai thác, sử dụng và định đoạt trong khuôn khổ pháp luật cho phép.

Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản, bởi quyền này có thể được định giá bằng tiền và đưa vào giao dịch.

Từ cách phân loại này, xuất hiện các quan điểm gây nhiều sự chú ý và thảo luận: Nếu coi đối tượng giao dịch đối với quyền sử dụng đất là "quyền tài sản" thay vì "bất động sản", liệu có thể phá vỡ rào cản địa hạt và thực hiện công chứng ngoài phạm vi nơi có bất động sản đó?

Quan điểm của tác giả bài viết là không thể công chứng phi địa hạt đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp sau này lộ trình tại khoản 2 Điều 44 sửa đổi chính thức được áp dụng trên toàn quốc.

Tính gắn liền không thể tách rời: Theo Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 105 "tài sản" bao gồm bất động sản và động sản; và Điều 107: bất động sản bao gồm đất đai. Đúng là quyền sử dụng đất được phân loại là một loại "quyền tài sản" (tài sản vô hình).

Tuy nhiên trên thực tế pháp lý, quyền sử dụng đất không thể tồn tại độc lập mà gắn liền tuyệt đối với một thửa đất vật lý cụ thể (là bất động sản).

Bản chất của giao dịch: Dù dùng thuật ngữ cũ "giao dịch về bất động sản" (luật hiện hành) hay thuật ngữ mới "giao dịch có đối tượng là bất động sản" (luật sửa đổi), thì đối tượng cốt lõi của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn là thửa đất (bất động sản).

Do đó giao dịch này chịu sự điều chỉnh của quy định giới hạn địa hạt tại Điều 44.

Góc độ rủi ro và quản lý thực tiễn: Sở dĩ Luật Công chứng (cả luật hiện hành 2024 và luật sửa đổi) phải "đóng khung" địa hạt đối với bất động sản là vì tính an toàn pháp lý.

Hiện tại dữ liệu đất đai (tình trạng quy hoạch, tranh chấp, ngăn chặn kê biên...) chủ yếu vẫn được quản lý cục bộ tại từng địa phương (thông qua hệ thống CENM, Uchi hoặc các phần mềm tra cứu của từng sở tư pháp). Nếu cho phép công chứng phi địa hạt khi dữ liệu chưa liên thông.

Ví dụ, công chứng viên ở Hà Nội sẽ không thể kiểm tra chính xác một thửa đất ở TP.HCM có đang bị tòa án phong tỏa hay không, dẫn đến rủi ro vô hiệu giao dịch rất cao.

Lộ trình đồng bộ dữ liệu - nền tảng để nới rộng địa hạt

Điểm đáng chú ý là Luật Công chứng sửa đổi không chỉ sửa đổi câu chữ tại Điều 44, mà còn đề cập rõ định hướng xử lý "điểm nghẽn" này tại Điều 66, liên quan đến việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng thống nhất.

Theo đó, Bộ Tư pháp được giao nhiệm vụ xây dựng hệ thống dữ liệu đồng bộ từ trung ương đến địa phương, cập nhật liên tục tình trạng giao dịch của tài sản, các biện pháp ngăn chặn, và kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia khác như dữ liệu đất đai và dân cư.

Khi hạ tầng dữ liệu này hoàn thiện, công chứng viên ở bất kỳ địa phương nào cũng có thể tra cứu và xác minh đầy đủ tình trạng pháp lý của một thửa đất, bất kể thửa đất đó nằm ở đâu. Lúc đó việc nới rộng hoặc bỏ giới hạn địa hạt đối với các giao dịch quyền sử dụng đất mới có đủ điều kiện thực thi an toàn.

Như vậy có thể thấy Luật Công chứng sửa đổi đang theo hướng: không phủ nhận khả năng công chứng phi địa hạt, nhưng đặt điều kiện tiên quyết là hạ tầng dữ liệu phải sẵn sàng trước.

Lập luận về "quyền tài sản" khi nói về đất đai là một nỗ lực giải phóng tính lưu thông của tài sản, rất phù hợp với xu thế kinh tế số. Tuy nhiên trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu đất đai của Việt Nam chưa liên thông hoàn toàn, tính địa hạt là "chốt chặn" an toàn cuối cùng.

Khi nào chúng ta có một cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và đất đai hợp nhất theo định hướng tại Điều 44 và Điều 66 của Luật Công chứng sửa đổi, lúc đó khái niệm "tính gắn liền" về mặt địa lý sẽ mờ nhạt dần, nhường chỗ cho sự xác thực số.

Trong thời gian hạ tầng này chưa vận hành đồng bộ, quy định địa hạt vẫn là cơ chế cần thiết để kiểm soát rủi ro cho các bên tham gia giao dịch quyền sử dụng đất.

Nguồn tuoitre