Barcelona và Berlin - Hai thành phố này có điểm chung gì? Đó là những ví dụ điển hình về việc áp dụng các quy định rất nghiêm ngặt đối với hoạt động cho thuê ngắn hạn như Airbnb, nhằm bảo vệ khả năng tiếp cận chỗ ở cho cư dân địa phương. Praha và các thành phố khác cũng muốn đi theo hướng tương tự.

"Praha và các thành phố khác cũng muốn đi theo hướng tương tự. Tuy nhiên, hiện nay họ chưa có công cụ hiệu quả để thực hiện điều đó," luật sư Jakub Chvátal từ văn phòng luật Spring Walk cho biết. Tuy nhiên, điều này có thể thay đổi ngay trong năm nay.

Tại sao Barcelona và Berlin lại được nêu làm ví dụ?
Bởi đây là những thành phố đầu tiên áp dụng các quy định nghiêm ngặt đối với hình thức cho thuê ngắn hạn, chủ yếu qua các nền tảng như Booking và Airbnb. Lý do chính cho việc siết chặt quản lý là những tác động tiêu cực đến khả năng thuê nhà dài hạn cho người dân địa phương cũng như tới chất lượng sống chung trong thành phố.

Cụ thể Barcelona đã thay đổi thế nào?
Hiện bất kỳ căn hộ nào dùng làm nơi cho thuê ngắn hạn ở Barcelona đều phải đăng ký bắt buộc. Việc cấp phép mới bị hạn chế nghiêm ngặt, đặc biệt ở các khu vực trung tâm chịu áp lực du lịch lớn. Thành phố cũng tích cực kiểm tra các tin rao cho thuê và áp dụng hình phạt nếu phát hiện vi phạm. Nhờ vậy, việc cho thuê ngắn hạn đã được kiểm soát đáng kể.

Còn ở Berlin thì sao?
Ở Berlin, việc cho thuê toàn bộ căn hộ ngắn hạn yêu cầu giấy phép đặc biệt; nếu không, chủ nhà chỉ được phép cho thuê một phần căn hộ, tức là phòng trong căn hộ chủ đang sinh sống. Các quy định đặc biệt nghiêm ngặt ở những khu vực thiếu hụt chỗ ở nghiêm trọng.

Bài học ở đây là gì?
Ví dụ từ Barcelona và Berlin cho thấy rằng khi thành phố có đủ quyền hạn và chủ động hành động, họ có thể kiểm soát thị trường cho thuê. Các thành phố tại Séc từ lâu đã mong muốn điều đó, nhưng hiện tại họ không có khuôn khổ pháp lý rõ ràng để triển khai.

Hiện tại các địa phương có quyền hạn ra sao? 
Hầu như rất hạn chế. Các địa phương hiện không thể trực tiếp giới hạn hoạt động cho thuê ngắn hạn (như giới hạn số ngày hoặc cấm hoàn toàn ở một số khu vực). Họ chỉ có thể giám sát việc nộp lệ phí lưu trú, quản lý ghi danh khách và xử lý vi phạm về trật tự công cộng — nhưng điều này không phải là quy định có mục tiêu trực tiếp đối với thuê ngắn hạn.

Có thay đổi nào đang được chuẩn bị?
Có. Bộ Phát triển Địa phương đang chuẩn bị sửa đổi luật, cho phép các địa phương áp dụng các giới hạn như hạn chế số ngày cho thuê. Sửa đổi này cũng sẽ thiết lập hệ thống e-Turista — một cổng thông tin điện tử thống nhất để đăng ký khách, thu lệ phí và thu thập dữ liệu.

Nếu được thông qua, luật mới sẽ có hiệu lực ngay trong năm 2025.

Nếu luật được thông qua, chủ nhà cần chuẩn bị gì?
Họ cần chuẩn bị cho khả năng các địa phương sẽ giới hạn số lượng ngày phép cho thuê. Một số khu vực của Praha hiện đã bắt đầu thắt chặt việc kiểm tra việc nộp lệ phí lưu trú, ghi danh khách và tuân thủ quy định về trật tự công cộng.

Chỉ kiểm tra liệu có hiệu quả?
Các cơ quan như cơ quan quản lý kinh doanh, cơ quan thuế, cảnh sát xuất nhập cảnh và chính quyền địa phương đều tham gia kiểm tra. Các nền tảng như Airbnb cũng ngày càng hợp tác chặt chẽ hơn với cơ quan chức năng, chia sẻ dữ liệu về chủ nhà khi cần thiết — đây là công cụ rất mạnh.

Ngoài ra, nếu cho thuê ngắn hạn mà không có giấy phép kinh doanh, chủ nhà có thể bị phạt nặng. Nếu không nộp lệ phí lưu trú, địa phương có thể xử phạt và yêu cầu nộp bù, với mức phạt có thể lên đến hàng chục hoặc hàng trăm nghìn korun sau một lần kiểm tra.

Hiện tại, để cho thuê ngắn hạn hợp pháp, chủ nhà cần những điều kiện gì?

Phải khai báo và nộp thuế thu nhập từ cho thuê nhà.
Nếu việc cho thuê mang tính chất kinh doanh (liên tục, vì lợi nhuận), phải đăng ký giấy phép kinh doanh loại hình "dịch vụ lưu trú".
Phải trả lệ phí lưu trú theo quy định của địa phương (ví dụ ở Praha là 50 korun mỗi người mỗi đêm).
Phải lập sổ đăng ký khách và báo cáo khách nước ngoài với cảnh sát xuất nhập cảnh trong vòng 3 ngày làm việc.
Nếu chỉ cho thuê ngắn hạn hiếm hoi, ví dụ mỗi vài năm một lần, chỉ cần khai báo là thu nhập thỉnh thoảng trong tờ khai thuế, không cần giấy phép kinh doanh.

Khi nào được coi là kinh doanh?
Nói chung, cung cấp dịch vụ lưu trú qua nền tảng internet thường đáp ứng tiêu chí kinh doanh: hoạt động lặp đi lặp lại, nhằm mục đích sinh lời. Nhưng vẫn cần xem xét từng trường hợp cụ thể.

Chẳng hạn nếu chỉ thỉnh thoảng cho thuê căn hộ khi chủ đi nghỉ dài hạn, sẽ không coi là kinh doanh. Nhưng nếu thường xuyên, chẳng hạn mỗi cuối tuần hoặc có thêm dịch vụ đi kèm, thì chắc chắn phải coi là kinh doanh và cần có giấy phép.

Nếu cần giấy phép kinh doanh, thủ tục thế nào?
Chỉ cần đăng ký "kinh doanh tự do" – ngành nghề: dịch vụ lưu trú. Yêu cầu:

Trên 18 tuổi, có năng lực pháp lý đầy đủ
Lý lịch không có tiền án trong lĩnh vực kinh doanh
Đăng ký đều có thể thực hiện trực tiếp tại cơ quan đăng ký kinh doanh hoặc trực tuyến.

Cần đăng ký thêm:

BHXH (nếu là nguồn thu nhập chính)
Thuế thu nhập tại cơ quan thuế
Bảo hiểm y tế ở công ty bảo hiểm sức khỏe

Bạn có lời khuyên gì thêm cho chủ nhà trước những thay đổi tới?

Các chủ nhà nên:

Kiểm tra hoạt động cho thuê hiện tại có mang tính kinh doanh không.
Đăng ký giấy phép nếu cần thiết.
Kiểm tra lại mục đích sử dụng căn hộ: nếu là để ở nhưng lại chuyển thành cho thuê ngắn hạn thường xuyên, có thể cần phải xin phép thay đổi mục đích sử dụng từ cơ quan xây dựng.

Ngoài ra, cần:

Chăm chỉ nộp lệ phí lưu trú
Ghi chép đầy đủ thông tin khách lưu trú
Báo cáo khách nước ngoài cho cảnh sát xuất nhập cảnh
Đặc biệt ở các tòa nhà chung cư, xung đột với hàng xóm là điều dễ xảy ra, vì vậy chủ nhà nên chuẩn bị kỹ hoặc tham khảo ý kiến luật sư.

Cư dân có thể làm gì khi bị ảnh hưởng bởi thuê ngắn hạn trong tòa nhà?

Yêu cầu xử phạt vi phạm qua quy chế nhà tập thể hoặc nội quy chung cư.
Nộp đơn khiếu nại về việc sử dụng nhà sai mục đích lên cơ quan xây dựng.
Khởi kiện dân sự yêu cầu chấm dứt hành vi làm phiền (ồn ào, mất trật tự...).
Tuy nhiên, các tranh chấp dân sự với hàng xóm thường phức tạp và tốn thời gian.

(Theo Idnes)