Chủ nhà địa phương hay “khách sạn trá hình”? Các đơn vị lớn chi phối Airbnb tại Praha

Chỉ 14,2% tài khoản chủ nhà tại Praha cung cấp gần hai phần ba số chỗ ở được đăng trên Airbnb, đặt ra câu hỏi ai thực sự đứng sau hoạt động cho thuê này.

Thị trường Airbnb tại Praha đang bị chi phối bởi các tài khoản đăng cho thuê nhiều bất động sản, theo một phân tích mới. Kết quả này đặt dấu hỏi về quan niệm cho rằng nền tảng chủ yếu là nơi các chủ nhà cá nhân cho thuê chỗ ở.

Dự án Prague by the Night phát hiện các tài khoản có ít nhất 5 chỗ cho thuê chiếm 61,9% trong tổng số 11.804 tin đăng Airbnb tại Praha vào tháng 9/2026, dù chỉ chiếm 14,2% tổng số tài khoản chủ nhà. Riêng 10 tài khoản lớn nhất đăng 938 chỗ ở, tương đương gần 100 bất động sản mỗi tài khoản.

Phân tích do Mostly Right, một nền tảng dữ liệu có các nhà sáng lập làm việc tại Praha và New York, công bố cho thấy thị trường ngày càng tập trung vào tay các đơn vị vận hành lớn. Tuy nhiên, nghiên cứu không xác minh được những tài khoản này thuộc về doanh nghiệp, đơn vị quản lý bất động sản hay chủ sở hữu.

Dù Airbnb ban đầu được thành lập như một nền tảng chia sẻ nhà ở, phần lớn chỗ ở được cung cấp cho du khách tại Praha là toàn bộ bất động sản. Nhà và căn hộ nguyên căn chiếm 83,6% tổng số tin đăng.

Một nhóm nhỏ tài khoản cung cấp phần lớn chỗ ở

Mostly Right đã phân tích 29 bộ dữ liệu do Inside Airbnb thu thập trong khoảng thời gian từ ngày 27/5/2024 đến ngày 20/9/2026. Inside Airbnb là một dự án độc lập chuyên thu thập dữ liệu công khai về các chỗ ở được đăng trên nền tảng này.

Trong giai đoạn trên, số tin đăng Airbnb tại Praha tăng 33,5%, từ 8.840 lên 11.804. Nhà và căn hộ nguyên căn chiếm 87,9% mức tăng ròng.

Mức độ tập trung vào các tài khoản lớn cũng gia tăng. Tháng 5/2024, nhóm chủ nhà có ít nhất 5 tin đăng cung cấp 57,9% tổng số chỗ ở. Đến tháng 9/2026, tỷ lệ này tăng lên 61,9%. Trong bộ dữ liệu mới nhất, nhóm này gồm 518 tài khoản với tổng cộng 7.308 tin đăng.

Ở nhóm lớn nhất, 24 tài khoản đăng ít nhất 50 chỗ ở mỗi tài khoản. Dù chỉ chiếm 0,7% tổng số tài khoản, nhóm này cung cấp 1.795 chỗ ở, tương đương 15,2% toàn thị trường. Riêng 10 tài khoản lớn nhất có tổng cộng 938 tin đăng.

Các chủ nhà chỉ có một tin đăng vẫn chiếm đa số, với 62,6% tổng số tài khoản, nhưng chỉ cung cấp 19,3% số chỗ ở. Ngay cả trong nhóm này, 91,8% tin đăng cũng là nhà hoặc căn hộ nguyên căn.

Nhóm nghiên cứu đặc biệt lưu ý rằng một tài khoản không đồng nghĩa với một doanh nghiệp hoặc chủ sở hữu bất động sản đã được xác minh. Nhiều tài khoản khác nhau có thể thuộc cùng một đơn vị vận hành, trong khi nhiều tin đăng chưa chắc đại diện cho các căn nhà riêng biệt.

Dữ liệu cũng không cho phép xác định liệu chủ nhà có sinh sống tại bất động sản giữa các đợt cho thuê hay không, tần suất chỗ ở được sử dụng hoặc mức độ tuân thủ các quy định địa phương.

Xét về địa lý, thị trường vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm. Quận Praha 1 có 4.200 tin đăng, trong khi Praha 2 có 2.307 tin. Hai quận này chiếm tổng cộng 55,1% số chỗ ở Airbnb trên toàn thành phố.

Tranh luận về quản lý Airbnb tại Praha có nét tương đồng với châu Âu
Sự tập trung trên chủ yếu diễn ra tại những khu vực mà hoạt động lưu trú ngắn hạn từ lâu đã trở thành vấn đề chính trị gây tranh luận.

Chính quyền Praha 1 đã đề nghị được trao thêm thẩm quyền để xác định các đơn vị vận hành, kiểm tra căn hộ có được phép sử dụng cho mục đích lưu trú hay không, đồng thời tăng cường thu phí lưu trú. Giới chức cho biết họ đã nhận được nhiều khiếu nại về tiếng ồn và các cơ sở cho thuê không đăng ký.

Trước cuộc bầu cử địa phương diễn ra vào ngày 9 và 10/10, chiến dịch của Piráti tại Praha cũng phân biệt giữa người dân thỉnh thoảng chia sẻ nhà ở với những căn hộ được khai thác liên tục làm nơi lưu trú cho khách du lịch. Các biện pháp được đề xuất gồm yêu cầu nền tảng minh bạch hơn và tăng cường thực thi quy định. Tuy nhiên, khả năng Praha tự áp đặt các hạn chế vẫn phụ thuộc vào luật pháp cấp quốc gia.

Các thành phố châu Âu khác áp dụng những cách tiếp cận khác nhau. Paris giới hạn thời gian cho khách du lịch thuê nơi ở chính của chủ nhà ở mức 90 ngày mỗi năm, giảm từ 120 ngày kể từ tháng 1/2025. Barcelona thông báo kế hoạch chấm dứt hoạt động của khoảng 10.000 căn hộ du lịch được cấp phép vào năm 2028, song chính sách này vẫn vấp phải sự phản đối của các đơn vị kinh doanh lưu trú.

Trong khi đó, các quy định của Liên minh châu Âu về dịch vụ lưu trú ngắn hạn đề cập đến việc đăng ký và chia sẻ dữ liệu từ các nền tảng tại những quốc gia áp dụng yêu cầu này. Khả năng xác định rõ danh tính đơn vị cho thuê có thể giúp cơ quan chức năng phân biệt chủ nhà không chuyên với các đơn vị kinh doanh quy mô lớn.

Đối với người dân Praha, phân tích mới mang lại bức tranh rõ ràng hơn về nguồn cung đang được quảng cáo trên Airbnb. Kết quả cho thấy các tin cho thuê toàn bộ căn hộ hoặc nhà ở cùng những tài khoản quản lý nhiều chỗ cho thuê đang chi phối nguồn cung Airbnb tại thủ đô. Đây là điểm khác biệt quan trọng khi các nhà hoạch định chính sách thảo luận về việc bảo vệ mô hình chia sẻ nhà ở, đồng thời siết quản lý hoạt động lưu trú mang tính thương mại.

(Theo expats)