Hợp đồng thuê nhà tại CH Séc được chấm dứt như thế nào? Bài viết dưới đây tổng hợp những quy định quan trọng về thời hạn báo trước, các căn cứ chấm dứt hợp đồng, thủ tục trục xuất và quyền lợi của người thuê theo pháp luật Séc.

Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà là một trong những vấn đề dễ phát sinh tranh chấp nhất giữa chủ nhà và người thuê, đặc biệt liên quan đến thời hạn báo trước, lý do chấm dứt hợp đồng, hoàn trả tiền đặt cọc và trong một số trường hợp là thủ tục buộc rời khỏi chỗ ở.

Pháp luật CH Séc quy định khá rõ ràng về cách thức chấm dứt hợp đồng thuê, chủ thể có quyền thực hiện việc này cũng như các căn cứ pháp lý tương ứng. Việc nắm rõ quy định từ sớm sẽ giúp cả chủ nhà lẫn người thuê hạn chế rủi ro khi phát sinh mâu thuẫn.

1. Có thể chấm dứt hợp đồng thuê bằng thỏa thuận chung hay không?
Cách đơn giản nhất để kết thúc một hợp đồng thuê là thông qua thỏa thuận giữa hai bên. Chủ nhà và người thuê có thể thống nhất ngày chấm dứt hợp đồng, lập thành văn bản và hợp đồng sẽ kết thúc theo thời điểm đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, thỏa thuận này phải hoàn toàn tự nguyện. Chủ nhà không được dùng đe dọa, ép buộc hoặc gây áp lực để buộc người thuê ký văn bản chấm dứt hợp đồng. Nếu có yếu tố cưỡng ép, thỏa thuận đó có thể bị coi là vô hiệu.

2. Điều gì xảy ra khi hợp đồng thuê có thời hạn hết hiệu lực?
Đối với hợp đồng thuê có thời hạn, hợp đồng sẽ chấm dứt vào đúng ngày hết hạn đã được ghi nhận.

Dù vậy, pháp luật Séc cũng có cơ chế bảo vệ người thuê trong trường hợp họ vẫn tiếp tục sử dụng căn hộ sau khi hợp đồng hết hạn. Nếu người thuê tiếp tục ở lại và chủ nhà không phản đối trong vòng 3 tháng, hợp đồng sẽ được pháp luật coi như được gia hạn với thời hạn tương đương ban đầu, nhưng tối đa không quá 2 năm.

3. Khi nào và bằng cách nào người thuê có thể thông báo chấm dứt hợp đồng?
Đối với hợp đồng thuê không xác định thời hạn, người thuê có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, có thể nêu lý do hoặc không cần nêu lý do, với thời hạn báo trước là 3 tháng.

Trong khi đó, với hợp đồng có thời hạn, người thuê chỉ được đơn phương chấm dứt trong một số trường hợp hạn chế. Thông thường, đó là khi chủ nhà vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình hoặc việc tiếp tục cư trú trở nên không hợp lý, chẳng hạn căn hộ không còn đủ điều kiện để ở.

4. Khi nào chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê và dựa trên những căn cứ nào?
Quyền chấm dứt hợp đồng của chủ nhà bị giới hạn chặt chẽ hơn nhiều so với người thuê. Bộ luật Dân sự Séc quy định rõ các căn cứ mà chủ nhà được phép viện dẫn để thông báo chấm dứt hợp đồng. Chủ nhà không thể chỉ đơn giản tuyên bố muốn lấy lại nhà mà phải có lý do cụ thể bằng văn bản.

Thông báo chấm dứt hợp đồng phải được lập bằng văn bản, nêu rõ căn cứ pháp lý, đồng thời phải được gửi theo cách có thể chứng minh được việc đã giao nhận. Những hình thức không chính thức như tin nhắn SMS hoặc email không bảo đảm thường không đáp ứng yêu cầu pháp lý.

Với thời hạn báo trước 3 tháng, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp như:

Người thuê tự ý thay đổi kết cấu công trình;
Người thuê tiến hành hoạt động kinh doanh hoặc làm việc trong căn hộ gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới cư dân khác;
Người thuê nuôi động vật gây tác động đáng kể đến sức khỏe hoặc đời sống của người khác, sau khi đã được yêu cầu khắc phục nhưng không thực hiện;
Các vi phạm nghiêm trọng khác đối với nghĩa vụ thuê nhà, theo hướng dẫn đầy đủ của Bộ Phát triển Khu vực.
Trong khi đó, chấm dứt hợp đồng ngay lập tức, không cần thời hạn báo trước, chỉ áp dụng với các vi phạm đặc biệt nghiêm trọng, như gây hư hại nặng cho tài sản hoặc sử dụng căn hộ trái pháp luật.

Theo quy định, việc nợ tiền thuê từ 3 tháng trở lên thường là căn cứ để chấm dứt hợp đồng có kèm thời hạn báo trước, thay vì chấm dứt ngay lập tức. Tuy nhiên, nếu tình trạng chậm trả kéo dài hoặc mang tính chất nghiêm trọng, vụ việc có thể bị xem xét ở mức độ cao hơn tùy hoàn cảnh cụ thể.

5. Hợp đồng thuê có chấm dứt khi căn hộ được bán cho chủ mới?
Câu trả lời là không. Việc thay đổi chủ sở hữu không làm chấm dứt hợp đồng thuê.

Nếu căn hộ được bán cho người khác, hợp đồng thuê vẫn tiếp tục có hiệu lực và chủ mới sẽ kế thừa vị trí pháp lý của chủ cũ, đồng thời phải tuân thủ hợp đồng hiện hành. Hợp đồng không thể bị chấm dứt chỉ vì chủ mới muốn sử dụng căn hộ cho mục đích khác.

Đây là điểm mà cả chủ nhà mới và người thuê - đặc biệt những người lo ngại bị buộc rời đi sau khi bất động sản đổi chủ - cần hiểu rõ.

6. Nếu người thuê không chịu rời đi sau khi hợp đồng chấm dứt thì sao?
Nếu người thuê vẫn ở lại sau khi hợp đồng đã hết hạn hoặc đã bị chấm dứt hợp pháp, chủ nhà không được tự ý dùng vũ lực để đuổi người thuê ra khỏi nhà.

Con đường đúng theo pháp luật là nộp đơn ra tòa để xin lệnh trục xuất. Trong một số trường hợp, nếu yêu cầu rõ ràng hoặc không bị tranh chấp, tòa án có thể ra phán quyết mà không cần mở phiên điều trần đầy đủ. Nếu không, vụ việc sẽ được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự thông thường.

Chỉ khi có bản án hoặc quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành, việc cưỡng chế buộc rời khỏi chỗ ở mới có thể được thực hiện, thường thông qua cơ quan thi hành án hoặc chấp hành viên.

Quy trình này có thể kéo dài. Vì vậy, Bộ Phát triển Khu vực khuyến nghị chủ nhà, trước khi khởi kiện vì lý do nợ tiền thuê hoặc vi phạm nghĩa vụ, nên ưu tiên tìm kiếm giải pháp thương lượng như kế hoạch trả nợ, thỏa thuận khắc phục hoặc chấm dứt hợp đồng trên cơ sở đồng thuận. Trên thực tế, tòa án thường sẽ xem xét liệu các bên đã cố gắng giải quyết tranh chấp trước khi đưa vụ việc ra pháp lý hay chưa.

7. Ngoài ra, hợp đồng thuê còn có thể chấm dứt trong những trường hợp nào?
Hợp đồng thuê cũng có thể kết thúc nếu người thuê mua lại chính căn hộ đó, hoặc nếu người thuê qua đời mà quyền thuê không được chuyển cho người khác.

Theo pháp luật Séc, trong một số trường hợp nhất định, quyền thuê có thể được chuyển cho vợ/chồng còn sống, bạn đời hoặc thành viên khác trong cùng hộ gia đình. Đây cũng là lý do người thuê cần hiểu rõ quy định về những ai được công nhận chính thức là thành viên của hộ gia đình trong hợp đồng thuê.

8. Có thể tìm hỗ trợ pháp lý và văn bản luật ở đâu?
Người dân có thể tham khảo và tìm hỗ trợ từ một số nguồn chính thức sau:

Bộ luật Dân sự CH Séc (Luật số 89/2012 Coll., bản tiếng Anh): quy định đầy đủ về quyền thuê nhà, chấm dứt hợp đồng và trục xuất;
Hiệp hội Người thuê nhà CH Séc (SON): cung cấp tư vấn thực tiễn và hỗ trợ người thuê trong các tranh chấp liên quan đến nhà ở;
Bộ Phát triển Khu vực (MMR): cơ quan quản lý chính sách nhà ở, quy định thuê nhà và hướng dẫn chính thức;
Phòng Chấp hành viên Tư pháp CH Séc: cung cấp thông tin về thủ tục thi hành án, bao gồm cả việc cưỡng chế trục xuất theo lệnh tòa;
Bộ Tư pháp CH Séc: cung cấp thông tin chung về hệ thống tòa án, tố tụng dân sự và cấu trúc pháp lý.
Nguồn: Bộ luật Dân sự CH Séc; Bộ Phát triển Khu vực; Hệ thống tuyển tập điện tử về luật và điều ước quốc tế (e-Sbírka).

Theo Expats