Giá nhà tại Praha tương đương gần 17 năm tiền lương, thuộc nhóm khó mua nhất EU

Theo xếp hạng của Deloitte, Praha là thành phố có khả năng mua nhà thấp thứ hai trong số các thành phố châu Âu được khảo sát. Brno và Ostrava cũng nằm trong nhóm những nơi khó mua nhà nhất.

Theo báo cáo Property Index mới nhất của Deloitte, một căn hộ mới rộng 70 m² tại Praha có giá tương đương gần 17 năm tổng lương trung bình, tăng so với khoảng 15 năm lương vào năm ngoái.

Praha hiện đứng thứ hai trong số các thành phố châu Âu được khảo sát về mức độ khó tiếp cận nhà ở, chỉ sau thành phố ven biển Vlora của Albania. Athens xếp ngay sau Praha, trong khi Brno và Ostrava cũng nằm trong nhóm 10 địa điểm khó mua nhà nhất.

Kết quả này cho thấy một vấn đề quen thuộc đối với những người có ý định mua nhà: tiền lương đang tăng nhưng giá nhà còn tăng nhanh hơn, khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa tầm với. Ngay cả tại những thành phố có giá nhà thấp hơn ở Séc, việc mua nhà vẫn có thể rất khó khăn nếu xét đến mức thu nhập tại địa phương.

Vì sao giá thấp hơn chưa chắc đồng nghĩa với nhà ở dễ tiếp cận?

Theo chỉ số của Deloitte, giá một căn hộ mới tiêu chuẩn tại Vlora tương đương 21,3 năm tổng lương trung bình. Con số này tại Praha là gần 17 năm, Athens 16 năm, còn Brno và thành phố Košice của Slovakia khoảng 15 năm. Tại Ostrava, người mua cần 14,1 năm tổng lương trung bình.

Ở nhóm có khả năng tiếp cận nhà ở tốt hơn, giá một căn hộ tại Turin tương đương 4,7 năm tổng lương trung bình.

Các tỷ lệ trên được tính bằng cách so sánh giá bất động sản với thu nhập. Chúng không phản ánh số năm thực tế mà một hộ gia đình cần để tiết kiệm đủ tiền mua nhà, bởi phép tính này còn phụ thuộc vào thuế, chi phí sinh hoạt hằng ngày, khoản tiết kiệm sẵn có và số người có thu nhập trong gia đình. Đây cũng không phải là thời hạn trả nợ thế chấp.

Ông Miroslav Linhart, thành viên điều hành bộ phận tư vấn tài chính của Deloitte, cho biết vấn đề cốt lõi nằm ở sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình, chứ không chỉ ở mức giá bất động sản.

“Sự kết hợp giữa nhu cầu cao, tốc độ xây dựng chậm và chi phí vay vốn vẫn tương đối đắt đỏ đang tiếp tục làm giảm khả năng sở hữu nhà,” ông Linhart nhận định. Theo ông, nếu nguồn cung không được mở rộng đáng kể, tình hình khó có thể cải thiện rõ rệt.

Ông Linhart cho biết thêm áp lực này đang lan rộng ra ngoài Praha, khiến người trẻ và những người mua nhà lần đầu ngày càng khó gia nhập thị trường.

Xét trên toàn bộ các quốc gia được khảo sát, giá nhà mới trung bình tại Séc đạt khoảng 132.000 korun/m², chỉ đứng sau Luxembourg. Đây là mức trung bình trên toàn quốc, không phải giá của một căn hộ điển hình tại Praha.

Một báo cáo riêng mang tên Deloitte Develop Index cho thấy mức chênh lệch đáng kể tại thủ đô. Trong quý II/2026, giá chào bán trung bình của các căn hộ còn trống trong những dự án phát triển bất động sản tại Praha đạt 182.700 korun/m².

Với mức giá này, một căn hộ rộng 70 m² sẽ có giá chào bán ước tính khoảng 12,79 triệu korun. Tuy nhiên, con số này được tính từ một bộ dữ liệu riêng, không phải mức giá căn hộ được sử dụng trong bảng xếp hạng khả năng mua nhà tại châu Âu.

Rào cản tiết kiệm xuất hiện trước cả khoản vay thế chấp

Giá nhà cao đặt ra thách thức ngay cả trước khi người mua bắt đầu trả góp hằng tháng, đó là khoản vốn tự có mà họ phải chuẩn bị.

Quy định hiện hành của Ngân hàng Quốc gia Séc nhìn chung giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm ở mức 80%. Đối với người dưới 36 tuổi mua nhà để ở, mức giới hạn là 90%. Tuy nhiên, các ngân hàng vẫn thẩm định từng hồ sơ riêng biệt.

Lãi suất vay thế chấp tại Séc lên mức cao nhất kể từ đầu năm 2024
Với căn hộ có giá giả định 12,79 triệu korun nói trên, nếu giá trị thẩm định bằng với giá mua và người vay không cung cấp thêm tài sản bảo đảm, họ sẽ phải tự chuẩn bị khoảng 2,56 triệu korun khi vay 80% giá trị căn nhà, hoặc khoảng 1,28 triệu korun nếu được vay 90%.

Rào cản tài chính ban đầu này phần nào lý giải vì sao việc tiền lương tăng chưa chắc có thể nhanh chóng cải thiện khả năng sở hữu nhà.

Deloitte cho biết giá nhà mới và chi phí vay thế chấp cao cũng đang thúc đẩy nhu cầu thuê nhà. Xét về giá thuê tuyệt đối, thứ hạng của Praha không nghiêm trọng như về khả năng mua nhà. Thành phố đứng thứ 18 trong số các địa điểm được khảo sát, với giá thuê trung bình khoảng 470 korun/m² mỗi tháng.

Như vậy, tiền thuê một căn hộ rộng 70 m² vào khoảng 32.900 korun mỗi tháng. Tuy nhiên, thứ hạng thấp hơn trong bảng so sánh của châu Âu không đồng nghĩa với việc giá thuê phù hợp với thu nhập của người dân địa phương.

Đối với người nước ngoài đang cân nhắc các lựa chọn, cần phân biệt ba con số: giá bất động sản, khoản tiết kiệm cần có để được cấp vốn và chi phí nhà ở phải chi trả thường xuyên. Bảng xếp hạng của Deloitte phản ánh khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập, còn ngân sách của mỗi hộ gia đình sẽ quyết định khoảng cách đó tác động ra sao đến lựa chọn của họ.

(Theo expats)