Cách nhận biết căn hộ bị “thổi giá” tại Séc: Những điều cần lưu ý trước khi ký hợp đồng

Việc mua nhà hoặc căn hộ thường đi kèm nguy cơ phải trả mức giá cao hơn giá trị thực. Trong bối cảnh giá nhà ở đắt đỏ, xác định đúng giá trị bất động sản càng trở nên quan trọng. Người mua thường chịu áp lực về thời gian, đôi khi cả tài chính. Vậy làm thế nào để nhận biết một bất động sản bị “thổi giá” và kiểm tra miễn phí mức giá của tài sản đó?

Những bất động sản bị định giá quá cao thường xuất hiện trong các quảng cáo của môi giới. Không ít căn hộ hoặc ngôi nhà không thu hút được sự quan tâm trong nhiều tuần, trước khi chủ sở hữu buộc phải giảm giá. Theo ông Jiří Krejčí, chuyên gia của cổng thông tin bất động sản Realingo.cz, một bất động sản được xem là định giá quá cao khi giá chào bán vượt quá giá trị thị trường.

Mức chênh lệch dưới 5% được coi là bình thường, trong khi 10% đã là dấu hiệu cảnh báo. “Nếu mức chênh lệch vượt quá 15%, giá có thể được coi là bị đẩy lên quá cao,” ông Krejčí cho biết.

Đối với căn hộ có giá trị thị trường 5 triệu korun, mức chênh lệch này tương đương hơn 750.000 korun. Với một bất động sản đô thị trị giá 12 triệu korun, số tiền bị định giá cao có thể lên tới 1,8 triệu korun.

Mua bất động sản bị định giá quá cao có thể gây ra nhiều vấn đề lớn. Ngân hàng chỉ cho vay dựa trên giá trị thực của tài sản thế chấp. Mức phổ biến nhất là 80% LTV (loan to value), tức tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản. Người mua phải tự chi trả toàn bộ phần chênh lệch và do đó cần chuẩn bị số vốn tự có lớn hơn.

“Khoản tiền phải trả cao hơn không cần thiết khi mua căn hộ và những khó khăn trong việc vay thế chấp mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Công ty bảo hiểm chỉ bảo hiểm theo giá trị tái tạo của bất động sản, vì vậy khoản bồi thường sẽ không bao giờ bù được phần tiền bạn đã trả vượt giá trị thực. Nếu cần bán lại bất động sản, bạn cũng sẽ luôn chịu lỗ,” ông Krejčí cho biết.

Cần tìm hiểu gì trước khi xem nhà?

Trước lần đầu đến xem căn hộ, người mua cần lưu ý một số yếu tố, trong đó có giá trung bình trên mỗi mét vuông tại khu vực.

Chẳng hạn, nếu một căn hộ tương tự ở tuyến phố gần đó được chào bán với giá 85.000 korun/m², mức giá của căn hộ đang quan tâm cũng nên dao động quanh con số này.

Các căn hộ nhỏ thường có giá trên mỗi mét vuông cao hơn căn hộ lớn, chủ yếu do nhu cầu thị trường. “Nếu căn hộ 4+kk có giá mỗi mét vuông ngang với căn hộ 1+kk trong cùng tòa nhà, thì rõ ràng có điều bất thường,” ông Krejčí nhận định.

Người mua cũng cần cảnh giác nếu bất động sản được rao bán trong thời gian dài nhưng không giảm giá. Phần lớn bất động sản được bán trong vòng ba tháng. Nếu một căn hộ được rao suốt nửa năm với mức giá không đổi, nhiều khả năng giá chào bán không phù hợp.

Một dấu hiệu bất thường khác là tin rao bị gỡ sau vài tuần rồi xuất hiện trở lại như một sản phẩm mới. Ngoài ra, hình ảnh quảng cáo phải thể hiện đầy đủ các khu vực trong căn hộ.

Công ty đầu tư Portu cũng chỉ ra một số vấn đề người mua cần quan tâm, như lý do bán bất động sản; những hạng mục đi kèm gồm chỗ đỗ xe, đường vào, tầng hầm; tài sản thuộc sở hữu tư nhân hay hợp tác xã; diện tích sàn được công bố có chính xác hay không; và thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Cần kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sở hữu

Giấy chứng nhận quyền sở hữu là tài liệu quan trọng cần được đặc biệt lưu ý, bởi đây được xem như “giấy khai sinh” của bất động sản và chứa nhiều thông tin thiết yếu. Người mua có thể lấy tài liệu này từ cơ quan đăng ký đất đai.

Qua đó, người mua có thể kiểm tra liệu chủ sở hữu có đang trong tình trạng mất khả năng thanh toán hoặc bị cưỡng chế thi hành án hay không; bất động sản có được đăng ký với mục đích để ở không; tài sản có liên quan đến thủ tục thi hành án, tranh chấp tại tòa, quyền thế chấp của chủ nợ, quyền địa dịch hoặc quyền ưu tiên mua hay không.

Khi đi xem nhà, người mua nên kiểm soát cảm xúc.

“Nếu thích bất động sản, bạn không nên nói về kiểu nhà bếp mình hình dung hoặc màu sơn dự định dùng cho phòng khách. Việc thể hiện quá rõ sự yêu thích sẽ khiến bạn mất lợi thế khi thương lượng giảm giá, đặc biệt nếu bất động sản đắt hơn mức thông thường trong khu vực. Cuối buổi xem nhà, hãy xin số điện thoại hoặc địa chỉ email của môi giới, bởi trên đường về, bạn có thể nghĩ ra thêm nhiều câu hỏi quan trọng,” Portu khuyến cáo.

Có thể kiểm tra giá qua cơ quan đăng ký đất đai hoặc cổng đấu giá

Ông Krejčí cũng đưa ra một số cách xác định mức giá hợp lý của bất động sản. Phương án đơn giản nhất là kiểm tra trên hệ thống đăng ký đất đai tại địa chỉ cuzk.cz, một cơ sở dữ liệu công khai.

Đối với một số giao dịch chuyển nhượng, giá mua cũng được ghi nhận trong hồ sơ quyền sở hữu. Nhờ đó, người mua có thể tham khảo giá của những bất động sản đã được giao dịch trong khu vực lân cận.

Chỉ số HB của Hypoteční banka cũng có thể được sử dụng làm nguồn tham khảo. Tuy nhiên, dữ liệu này không phản ánh giá của từng căn hộ cụ thể mà chủ yếu cung cấp cái nhìn tổng quan về mặt bằng giá trong khu vực. Ngân hàng công bố chỉ số giá theo quý dựa trên dữ liệu nội bộ.

Cổng thông tin đấu giá có thể giúp xác định ngưỡng giá thấp để tham khảo khi mua bất động sản. Tuy nhiên, tài sản trên nền tảng này thường được bán dưới giá thông thường, vì vậy mức giá cuối cùng không phản ánh đầy đủ giá thị trường.

Các công cụ tìm kiếm bất động sản như Reas.cz cũng có thể hỗ trợ. Người dùng chỉ cần điền một bảng câu hỏi ngắn để nhận mức định giá ước tính trong vài phút.

Ngoài ra, người mua có thể hỏi cư dân trong cùng tòa nhà hoặc tham khảo các nhóm cộng đồng địa phương trên mạng xã hội để tìm hiểu thêm về giá bất động sản trong khu vực.

(Theo CNN Prima NEWS)